הסכמי שכ"ט עם מתווכי נדל"ן – פסיקת בית המשפט העליון בקנדה

לעיתים קרובות בעלי נכסים מתקשרים בהסכמי תיווך עם מתווכי נדל"ן כאשר הסכמים אלו כוללים סוגיות משפטיות, שיש לשקול אותן בכובד ראש בטרם ההתקשרות. לכן, במדינות רבות, כמו בישראל, קיימת הסדרה חקיקתית ורישוי של תיווך בנדל"ן והסכמי שכ"ט.

גם בית המשפט העליון בקנדה דן בסוגיה בפס"ד: Association v. Proprio.

עובדות פסק הדין:

המשיב, מתווך מקרקעין, אשר החתים לקוחותיו על הסכם שכ"ט, לפיו ישלמו הם בנוסף לאחוזים מן המכירה סכום קבוע עם קבלת שירותיו של המשיב, אשר לא יוחזר להם, אף אם לא יימכר הנכס.

שני לקוחותיו, שנכסם לא נמכר, הגישו תלונה לוועדת האתיקה של איגוד מתווכי המקרקעין נגד המשיב, מאחר וסירב להחזיר להם את כספם.

ועדת האתיקה מצאה, כי גביית שכ"ט שאינו מוחזר אם הנכס לא נמכר, מנוגדת לכללי האתיקה ול- Real estate Brokerage Act (חוק מתווכי המקרקעין).

בית המשפט בערכאה ראשונה אישר את החלטת ועדת האתיקה. אולם, בית המשפט לערעורים ביטל את קביעת ועדת האתיקה, בנימוק, כי טעתה משפירשה את את החוק כאוסר באופן קוגנטי על כריתת הסכמי שכ"ט הקובעים שכ"ט ללא החזר, אם הנכס אינו נמכר.

בית המשפט העליון בקנדה פסק: דעת רוב ביטלה את החלטת בית המשפט לערעורים, בנימוק, כי השאלה הינה שאלה אתית ולא שאלה של פרשנות סעיף חוק צרכני. קביעת הועדה, גוף מקצועי, כי שכ"ט של מתווך כפוף למכירה של הנכס, אינה לוקה בחוסר סבירות, ולפיכך לא היה נכון לבית המשפט לערעורים להתערב ולבטלה.

יתר על כן, המחוקק הצביע בהצעת החוק על כוונה ברורה להגביל את חופש החוזים, למען הגנת הצרכן, ויש בכך כדי לתמוך בהחלטת ועדת האתיקה, כי ההסכם מהווה עבירה אתית.

דעת המיעוט: לועדת האתיקה אין מומחיות בפרשנות החוק, והיא שגתה בפרשנות. קביעתה השגויה של הועדה, כי החוק אוסר על הסכם שכ"ט שאינו מותנה בהצלחה, השפיעה על החלטתה לראות במשיב, כמי שהפר את כללי האתיקה. השפעה זו מחייבת התערבות ערכאת הערעור.

על דעת הרוב הערעור מתקבל, והחלטת בית המשפט לערעורים מבוטלת, החלטת ועדת האתיקה מאושרת.

אין האמור לעיל מהווה ייעוץ משפטי או מתן חוות דעת.